An informational reformulation of the repeat-sales index - Applications and consequences for the measure of the real estate market price
Une reformulation informationnelle de l'indice de ventes répétées - Applications et conséquences pour la mesure du prix de marché de l'immobilier
Résumé
Real estate is becoming more and more a financial asset. Nowadays it fully appears as an
asset class like stocks or bonds. But once this diagnosis is layed down, how can we work
with this illiquid, heterogenous and recalcitrant asset ? Real estate indexes bring some
elements, especially for portfolio management, risk management and mortgages. In this
dissertation we redevelop and deepen the repeat-sales framework of Case and Shiller,
making it easier to interpret financially, easier to handle and more intuitive. We study the
theoretical link between the price indexes and the repeat-sales index (RSI). We present a
methodology of data analysis which, thanks to various indicators, allows a better
exploitation of the information embedded in a dataset, compared to the computation of
the single index values usually realised. We also study the sensibility, the volatility of the
RSI and the problem of the two populations. We develop a quantification process of the
reversibility phenomenon and discuss the possibility to price derivatives written on a real
estate index. Finally, this work ends up with the introduction of the concept of
informational index, where the crucial question for every index computation in a
heterogeneous and illiquid market is formulated : How can information be quantified ?
asset class like stocks or bonds. But once this diagnosis is layed down, how can we work
with this illiquid, heterogenous and recalcitrant asset ? Real estate indexes bring some
elements, especially for portfolio management, risk management and mortgages. In this
dissertation we redevelop and deepen the repeat-sales framework of Case and Shiller,
making it easier to interpret financially, easier to handle and more intuitive. We study the
theoretical link between the price indexes and the repeat-sales index (RSI). We present a
methodology of data analysis which, thanks to various indicators, allows a better
exploitation of the information embedded in a dataset, compared to the computation of
the single index values usually realised. We also study the sensibility, the volatility of the
RSI and the problem of the two populations. We develop a quantification process of the
reversibility phenomenon and discuss the possibility to price derivatives written on a real
estate index. Finally, this work ends up with the introduction of the concept of
informational index, where the crucial question for every index computation in a
heterogeneous and illiquid market is formulated : How can information be quantified ?
L'immobilier se financiarise. L'époque où ce secteur n'était pas considéré comme une
classe d'actifs à part entière est révolue. Mais une fois que l'on a pris acte de cet état de
fait, la question est de savoir comment travailler avec cet actif récalcitrant, hétérogène et
illiquide. Les indices immobiliers fournissent des éléments de réponse ; notamment pour
la gestion de portefeuille, la gestion des risques avec les produits dérivés et la gestion des
prêts immobiliers. Dans cette thèse nous développons et nous approfondissons la
structure de l'indice de ventes répétées de Case et Shiller en la rendant plus interprétable
financièrement, plus maniable et plus intuitive. Nous étudions ainsi le lien fonctionnel
entre les indices de prix et l'indice de ventes répétées. Nous présentons une méthodologie
d'analyse de données qui, grâce à divers indicateurs, assure une exploitation de
l'information enchâssée dans les échantillons bien supérieure à celle que l'on obtient en
se contentant d'utiliser la procédure traditionnelle. Nous étudions la fiabilité de l'indice,
sa volatilité et le problème des deux populations. Un procédé de quantification du
phénomène de réversibilité est aussi développé et des éléments pour l'évaluation des
produits dérivés sur indices immobiliers sont présentés. Enfin, cette problématique
aboutira à l'introduction du concept d'indice informationnel et l'on posera la question
centrale pour toute construction d'indice : Comment quantifier l'information ?
classe d'actifs à part entière est révolue. Mais une fois que l'on a pris acte de cet état de
fait, la question est de savoir comment travailler avec cet actif récalcitrant, hétérogène et
illiquide. Les indices immobiliers fournissent des éléments de réponse ; notamment pour
la gestion de portefeuille, la gestion des risques avec les produits dérivés et la gestion des
prêts immobiliers. Dans cette thèse nous développons et nous approfondissons la
structure de l'indice de ventes répétées de Case et Shiller en la rendant plus interprétable
financièrement, plus maniable et plus intuitive. Nous étudions ainsi le lien fonctionnel
entre les indices de prix et l'indice de ventes répétées. Nous présentons une méthodologie
d'analyse de données qui, grâce à divers indicateurs, assure une exploitation de
l'information enchâssée dans les échantillons bien supérieure à celle que l'on obtient en
se contentant d'utiliser la procédure traditionnelle. Nous étudions la fiabilité de l'indice,
sa volatilité et le problème des deux populations. Un procédé de quantification du
phénomène de réversibilité est aussi développé et des éléments pour l'évaluation des
produits dérivés sur indices immobiliers sont présentés. Enfin, cette problématique
aboutira à l'introduction du concept d'indice informationnel et l'on posera la question
centrale pour toute construction d'indice : Comment quantifier l'information ?
Loading...